金管會幫壽險業｢解套」　投資不動產最低收益率門檻大降至2.545％

金管會7日發布修正「保險業辦理不動產投資管理辦法」，將不動產最低收益率標準降至2.545%。（圖片來源／信傳媒編輯部）

台灣自2022年升息，造成壽險業手中的不動產投資最低收益率難以符合法定標準，因此金管會決定調整保險業不動產收益率的計算標準，修正後最低收益率將從修正前的2.97％下降至2.545％。對此，壽險業者指出，這是壽險業近兩年普遍皆面臨到的問題，透過下調最低收益率門檻後，能有效降低不動產收益率不符規定的壓力。

舊有的保險業不動產收益率的計算標準，容易受到央行劇烈升息的影響而牽動最低收益率，因此台灣央行自2022年開始利率連五升，連帶也讓保險業投資不動產最低收益率門檻隨之拉高，從升息前的2.095％一口氣上升至2.97％，已逼近3％，使得壽險業在台北市精華區很難找到符合報酬率門檻的標的，只能往中南部尋求適合的物件；甚至是過去既有的房地產也變得不符合規範。

投資不動產最低投報率門檻，從2.97％大降到2.545％

但由於壽險業投資不動產是基於獲取長期穩定收益為主，業者認為，法定收益率的指標利率應具有穩定性，不該受到短期利率調整的影響。

一名壽險業者坦言，在金管會未修正規定前，過去原本符合最低收益率門檻卻因為大幅升息導致「變成不符合」，要達標只能透過漲租金或是自行減損，但實務上很難做到，像是漲租金必須要等到租約到期，也不可能想漲就漲，因此造成壽險公司手上的物件難以符合現有規定，因此才有業者進而向金管會提出訴求，希望能鬆綁不動產最低收益門檻。

因此金管會採納壽險業者的意見，調整「保險業辦理不動產投資管理辦法」規定，原先壽險業不動產最低收益率的計算標準參考「中華郵政牌告2年期郵政定期儲金小額存款機動利率加5碼」，若依原規定設算，保險業不動產投報率最低須達2.97％；不過，金管會7日發布修正，計算標準調整為「最近5年中華郵政每年元旦牌告2年期郵政定期儲金小額存款機動利率平均利率加5碼」，修正後，最低收益率門檻降至2.545％，降低0.425個百分點。

商仲業者：幫壽險業解套、有助活絡商用不動產市場

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析，這兩年因為暴力升息關係，保險業投資不動產最低收益率門檻從2.095％一口氣拉升至2.97％，讓壽險業不堪其擾，除了被主管機關要求限期改善之外，只能定期寫檢討報告甚至是調漲租金因應；而隨著鬆綁最低收益率門檻過後，讓制度更為合理化，有效紓解壽險業手上房地產收益率不符規定的壓力。

其次是，投報率門檻調整過後，也讓壽險業資金在進行不動產投資的評估或進場時，更有機會促進壽險業投資商用不動產市場。

第三，過去租約到期的壽險業為了符合現有標準不得調漲租金，造成辦公室租金快速拉升，如今隨著下調投報率門檻後，也能讓後續租金價格更具有競爭力。

世邦魏理仕總經理林敬超也表示，隨著保險業投資不動產下調門檻，預期今年將見到保險業者更為積極地評估收益型不動產，成為商用不動產一大動能。

但另一名商仲業者則認為，金管會雖然解禁了壽險業不動產最低收益率2.97％的門檻，大降0.425個百分點到2.545％，但金管會的目的是為了讓先前壽險公司已買、且合規報酬率的不動產標的，不會因為升息因素，從合規變成不合規的窘境，希望這部分可以解套；倒不是希望透過降低最低收益率，讓壽險業者大買特買。

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