直擊房市限貸重災區，台南、高雄、台中萎縮六成！2025年買房三招避險
【理財五角課】 《天下》獨家與591房屋交易網合作，年中銀行限貸上路後，中南部新興重劃區預售屋首當其衝。量縮會帶動價跌嗎？自住客還能進場嗎？ 台中市的新興重劃區土地供給多、容積率高，造成供過於求，恐出現拋售潮。圖為台中清水區房地產建案。圖片來源：邱劍英攝 2024年因央行和金管會緊盯銀行不動產放款水位，上、下半年房市呈現冰火二重天。7月前受惠科學園區題材與重劃區推案熱潮，預售屋成交量站上歷史新高，但到10月，全台成交量跌落4600件，創下近20個月新低。 《天下》與591房屋交易網獨家合作，直擊全台各縣市行政區在限貸令上路前和上路後，哪些行政區預售屋成交量減幅最大。結果是，台南、高雄、台中高居前三名，其中台中市更是多達14個行政區減幅超過五成。 年中限貸上路，中南部最慘 七都預售屋成交戶數與減幅 地區 5-7月成交戶數 8-10月成交戶數 減幅％ 台南市 3709 1416 -61.8 高雄市 5550 2201 -60.3 台中市 8835 3512 -60.2 新北市 6082 2770 -54.5 新竹縣市 2084 1046 -49.8 桃園市 7776 4051 -47.9 台北市 2065 1372 -33.6 註：1. 限貸時間點定義：貸餘額月增率在5、6、7月均大於1%，8月資金明顯開始發生緊縮，僅剩0.86%，因此以8月為分界。 2. 資料比對區間：以實價登錄5-7月預售屋成交量，對比8-10月預售屋成交量。 3. 物件包含公寓、套房、華廈、大樓，剔除親友交易、特殊交易、地上權房屋。 資料來源：591實價登錄 根據《天下》訪查，買氣縮水可分成三大原因，且風險各不相同。歸納專家建議，蛋白區可等價格修正一成再進場，但部份蛋黃區儘管成交量萎縮，卻很難等到價格修正的一天。 成因一：新興重劃區漲多 投資客抽腿 「打炒房政策出來後，我們就推測推案量大的蛋白區會受重創，」台灣房屋台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中點明。 台中龍井、清水、梧棲等海線地區，是箇中代表。這幾個行政區都屬於台中港特定區，也是首個預售屋推出至今不到10年的新興重劃區。 成交量大減的行政區，台中市最多 5-7月成交量對比8-10月，減幅達五成以上行政區 行政區 減幅 台中市（計14區） 龍井區 -78.6% 東區 -78.4% 西屯區 -77.8% 西區 -75.2% 清水區 -74.1% 后里區 -72.1% 外埔區 -72.0% 豐原區 -71.2% 太平區 -69.1% 烏日區 -66.8% 大里區 -64.9% 南屯區 -60.6% 北區 -58.5% 北屯區 -54.9% 高雄市（計8區） 前金區 -89.0% 左營區 -81.1% 橋頭區 -80.5% 仁武區 -79.6% 大樹區 -79.2% 楠梓區 -67.6% 鼓山區 -65.2% 小港區 -54.4% 台南市（計7區） 東區 -80.7% 安南區 -78.8% 新市區 -70.7% 永康區 -66.8% 善化區 -63.0% 關廟區 -59.8% 仁德區 -54.8% 註：5-7月未滿100筆的行政區不採計；資料來源：591實價登錄 新興重劃區因剛開發，土地供給較多，加上台中港特定區容積率，譬如商業區容積率可達500%，比台中十三期、十四期僅100%至200%還多，建案規模更大，如「遠雄幸福成」就多達2454戶。 陳定中解釋，因為容積率高，讓建商取得成本與賣價之間的價差大，吸引建商大量進場推案。 但台中海線的本地人口少，且沒鐵路、工業區少，造成供過於求。先前因房市過熱，投資客進場哄抬，如今因銀行不願借錢，投資客面臨資金周轉壓力，可能衍生拋售潮。 高雄橋頭區、大樹區，成交量大幅萎縮八成。這二區也是專家示警的風險區。 主因是，橋頭區受惠台積電廠區題材，「但若是台積電買盤，一定是先楠梓、後橋頭，」陳定中解釋，橋頭預售屋價格介於30至40萬，楠梓也找得到同價位建案，因此橋頭的房市承壓比楠梓更明顯。 台積電廠區題材帶動高雄市橋頭區房價上升，但楠梓區的同價位建案更具吸引力。（王建棟攝） 大樹區離核心發展的區域較遠，也沒有題材或特別的生活機能，因此風險更高。 成因二：蛋黃區高總價，剛需轉觀望 跟新興重劃區供過於求的情形不同，部分緊鄰市區的行政區也看見顯著減幅。 主因是總價偏高，導致當央行實施最新一波信用管制，限制購屋貸款成數後，「換屋族轉向觀望，」陳定中指出。 受此影響最深的是台中市，包括舊台中市區的東南西北四區，以及西屯、南屯、北屯三區。據實價登錄資料，這些區域8至10月的預售屋平均成交價格，最低是東區的每坪50萬、最高是西屯區72萬。 高雄市的精華區，包括鼓山、前金兩區，每坪也都在50萬以上。目前銀行核貸優先性最高的新青安貸款，總額最高1千萬，超過20坪以上，連首購族的口袋就要夠深才買得起。 成因三：基期因素，成交量回歸正常 最後，還有一些行政區出現較大減幅，純粹是基期因素。 包括高雄左營區、前金區，因為上半年都有大案，如左營世紀莊園，總量體超過700戶。仁武區則有多案齊發，包括I森活、三發首席大院、多城市II、希望之星、潤鴻日研等案都有數十戶交易，因此8月後預售屋戶數所剩無機，成交量也回歸正常。 台南市永康區因為鹽行重劃區去年有大量新建案，但今年土地標售不如預期，標脫率不到三成，推案量連帶下降，影響成交量。 但無論是前述高總價或高基期的行政區，因多屬蛋黃區，「需求還在，只是買家暫時沒錢買，」陳定中認為，雖成交量縮，但價格修正不易。 2025年購屋族如何進場？ 邁入2025年，怎麼投資房市？預售屋還能進場嗎？ 「避免三大雷點，就不會買到炒作太盛的預售屋，」永慶房屋研展中心副理陳金萍說。包括：避免當地供給量大，例如單一建案超過百戶，且同時有多個相似的建案；避開生活機能不佳、缺乏公路以外的聯外方式及距離商業區太遠等；若沒有產業園區入駐，也應該謹慎。 陳定中建議，若要買在蛋白區，如台中海線、高雄新市、台南善化等，因供給量大、但在地居住需求弱，建商、投資客已有讓利行為，若央行政策不變，至明年底有望看到一成的跌幅，可屆時再進場。 至於相對熱門的蛋黃區，陳定中則說，由於價格回檔不易，建議買家只要看到理想價格，就可入場。 （責任編輯：張蕙蘭）
【理財五角課】 《天下》獨家與591房屋交易網合作，年中銀行限貸上路後，中南部新興重劃區預售屋首當其衝。量縮會帶動價跌嗎？自住客還能進場嗎？
2024年因央行和金管會緊盯銀行不動產放款水位，上、下半年房市呈現冰火二重天。7月前受惠科學園區題材與重劃區推案熱潮，預售屋成交量站上歷史新高，但到10月，全台成交量跌落4600件，創下近20個月新低。
《天下》與591房屋交易網獨家合作，直擊全台各縣市行政區在限貸令上路前和上路後，哪些行政區預售屋成交量減幅最大。結果是，台南、高雄、台中高居前三名，其中台中市更是多達14個行政區減幅超過五成。
| 地區 | 5-7月成交戶數 | 8-10月成交戶數 | 減幅％ |
|---|---|---|---|
| 台南市 | 3709 | 1416 | -61.8 |
| 高雄市 | 5550 | 2201 | -60.3 |
| 台中市 | 8835 | 3512 | -60.2 |
| 新北市 | 6082 | 2770 | -54.5 |
| 新竹縣市 | 2084 | 1046 | -49.8 |
| 桃園市 | 7776 | 4051 | -47.9 |
| 台北市 | 2065 | 1372 | -33.6 |
| 註：1. 限貸時間點定義：貸餘額月增率在5、6、7月均大於1%，8月資金明顯開始發生緊縮，僅剩0.86%，因此以8月為分界。 2. 資料比對區間：以實價登錄5-7月預售屋成交量，對比8-10月預售屋成交量。 3. 物件包含公寓、套房、華廈、大樓，剔除親友交易、特殊交易、地上權房屋。 資料來源：591實價登錄 |
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根據《天下》訪查，買氣縮水可分成三大原因，且風險各不相同。歸納專家建議，蛋白區可等價格修正一成再進場，但部份蛋黃區儘管成交量萎縮，卻很難等到價格修正的一天。
成因一：新興重劃區漲多 投資客抽腿
「打炒房政策出來後，我們就推測推案量大的蛋白區會受重創，」台灣房屋台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中點明。
台中龍井、清水、梧棲等海線地區，是箇中代表。這幾個行政區都屬於台中港特定區，也是首個預售屋推出至今不到10年的新興重劃區。
| 行政區 | 減幅 |
|---|---|
| 台中市（計14區） | |
| 龍井區 | -78.6% |
| 東區 | -78.4% |
| 西屯區 | -77.8% |
| 西區 | -75.2% |
| 清水區 | -74.1% |
| 后里區 | -72.1% |
| 外埔區 | -72.0% |
| 豐原區 | -71.2% |
| 太平區 | -69.1% |
| 烏日區 | -66.8% |
| 大里區 | -64.9% |
| 南屯區 | -60.6% |
| 北區 | -58.5% |
| 北屯區 | -54.9% |
| 高雄市（計8區） | |
| 前金區 | -89.0% |
| 左營區 | -81.1% |
| 橋頭區 | -80.5% |
| 仁武區 | -79.6% |
| 大樹區 | -79.2% |
| 楠梓區 | -67.6% |
| 鼓山區 | -65.2% |
| 小港區 | -54.4% |
| 台南市（計7區） | |
| 東區 | -80.7% |
| 安南區 | -78.8% |
| 新市區 | -70.7% |
| 永康區 | -66.8% |
| 善化區 | -63.0% |
| 關廟區 | -59.8% |
| 仁德區 | -54.8% |
| 註：5-7月未滿100筆的行政區不採計；資料來源：591實價登錄 | |
新興重劃區因剛開發，土地供給較多，加上台中港特定區容積率，譬如商業區容積率可達500%，比台中十三期、十四期僅100%至200%還多，建案規模更大，如「遠雄幸福成」就多達2454戶。
陳定中解釋，因為容積率高，讓建商取得成本與賣價之間的價差大，吸引建商大量進場推案。
但台中海線的本地人口少，且沒鐵路、工業區少，造成供過於求。先前因房市過熱，投資客進場哄抬，如今因銀行不願借錢，投資客面臨資金周轉壓力，可能衍生拋售潮。
高雄橋頭區、大樹區，成交量大幅萎縮八成。這二區也是專家示警的風險區。
主因是，橋頭區受惠台積電廠區題材，「但若是台積電買盤，一定是先楠梓、後橋頭，」陳定中解釋，橋頭預售屋價格介於30至40萬，楠梓也找得到同價位建案，因此橋頭的房市承壓比楠梓更明顯。
大樹區離核心發展的區域較遠，也沒有題材或特別的生活機能，因此風險更高。
成因二：蛋黃區高總價，剛需轉觀望
跟新興重劃區供過於求的情形不同，部分緊鄰市區的行政區也看見顯著減幅。
主因是總價偏高，導致當央行實施最新一波信用管制，限制購屋貸款成數後，「換屋族轉向觀望，」陳定中指出。
受此影響最深的是台中市，包括舊台中市區的東南西北四區，以及西屯、南屯、北屯三區。據實價登錄資料，這些區域8至10月的預售屋平均成交價格，最低是東區的每坪50萬、最高是西屯區72萬。
高雄市的精華區，包括鼓山、前金兩區，每坪也都在50萬以上。目前銀行核貸優先性最高的新青安貸款，總額最高1千萬，超過20坪以上，連首購族的口袋就要夠深才買得起。
成因三：基期因素，成交量回歸正常
最後，還有一些行政區出現較大減幅，純粹是基期因素。
包括高雄左營區、前金區，因為上半年都有大案，如左營世紀莊園，總量體超過700戶。仁武區則有多案齊發，包括I森活、三發首席大院、多城市II、希望之星、潤鴻日研等案都有數十戶交易，因此8月後預售屋戶數所剩無機，成交量也回歸正常。
台南市永康區因為鹽行重劃區去年有大量新建案，但今年土地標售不如預期，標脫率不到三成，推案量連帶下降，影響成交量。
但無論是前述高總價或高基期的行政區，因多屬蛋黃區，「需求還在，只是買家暫時沒錢買，」陳定中認為，雖成交量縮，但價格修正不易。
2025年購屋族如何進場？
邁入2025年，怎麼投資房市？預售屋還能進場嗎？
「避免三大雷點，就不會買到炒作太盛的預售屋，」永慶房屋研展中心副理陳金萍說。包括：避免當地供給量大，例如單一建案超過百戶，且同時有多個相似的建案；避開生活機能不佳、缺乏公路以外的聯外方式及距離商業區太遠等；若沒有產業園區入駐，也應該謹慎。
陳定中建議，若要買在蛋白區，如台中海線、高雄新市、台南善化等，因供給量大、但在地居住需求弱，建商、投資客已有讓利行為，若央行政策不變，至明年底有望看到一成的跌幅，可屆時再進場。
至於相對熱門的蛋黃區，陳定中則說，由於價格回檔不易，建議買家只要看到理想價格，就可入場。
（責任編輯：張蕙蘭）
